Agli inizi del XIX secolo, New York sfiora rapidamente i 60000 abitanti e, datosi che diviene oramai innanzi tutto un grande centro di scambi commerciali, appare concretamente la necessità di un piano regolatore, privo di 'richieste estetiche', basato sulla possibilità di impostare e svolgere facilmente un movimento sempre più diffuso di merci e persone e di creare dei lotti di terreno vendibili agevolmente.
Il piano del 1811 di New York, decide la gestione urbanistica dell'intera Manhattan ed è il piano che poi sarà base e sostegno per ogni tipo di modificazione e trasformazione posteriore. Dopo un arco di tempo di quattro anni, i Commissioners -Morris, de Witt e Rutherford- elaborano e propongono una divisione in lotti a griglia ortogonale, a scacchiera; suddivisione, questa, che avviene mediante dodici arterie - avenues - larghe 100 piedi (30 metri), che percorrono l'intera penisola di Manhattan e si estendono da sud a nord, intersecate a 90 gradi da 155 strade - streets - che si sviluppano da est ad ovest e che sono ampie 60 piedi (20 metri).
Le avenues e le streets vengono dunque a creare isolati - bloks - cellizzati in lotti della dimensione di 8x30 metri; tale maglia non prende in considerazione nè le preesistenze naturali, come i rilievi del terreno e il lungofiume, nè l'arteria di Broadway, che taglia in diagonale Manhattan e nemmeno i percorsi venutisi a costituire al di fuori del centro abitato.
La regolarità della griglia urbana viene interrotta raramente da parchi pubblici o piazze, sebbene questi non interferiscano nelle coordinate del complesso.
Il piano dei Commissioners non presenta un programma per la collocazione degli edifici pubblici e per la delimitazione di volumi, elevazioni, funzioni.
Il Commissioners Plane suscita delle polemiche e delle critiche a causa della esasperata rigorosità che poco ha a che fare con la realtà topografica della penisola; sebbene questo tipo di piano appaia ben presto adeguato ad uno sviluppo demografico ed economico. La crescita edificatoria avanza mediante un frazionamento dei lotti, in base alle esigenze degli edifici, i quali si collocano a ridosso del perimetro delle parcelle secondo criteri gerarchici strettamente connessi al costo del suolo e a fini economici.
 

A partire dalla seconda metà del XIX secolo si delinea la struttura della città; il settore economico - amministrativo nelle zone adiacenti a Wall Street, le aree residenziali borghesi e popolari, i sobborghi, le aree commerciali e i margini portuali. E' viva l'esigenza, intorno al 1850, di poter creare una vasta ed ampia superficie adibita a verde pubblico, che verrà portata a termine nel 1870 a Manhattan.
Il Central Park rappresenta uno tra gli eventi più significativi, nel tentativo di apportare un 'miglioramento' alla troppo uniforme Commissioners Map; il medesimo si estende per una vasta area (due miglia e mezzo in lunghezza e mezzo miglio in larghezza).
La novità del parco consta del fatto che diviene un esempio a cui riferirsi, anche per le altre città, come modello di integrazione - autonomia con l'artificiale e come luogo in cui vi sia un ritorno ai modi di vita vicini alla natura unitamente ad un funzionalismo tra le porzioni della città stessa.
La fine del diciannovesimo secolo è sempre in più larga misura determinata da un incremento capitalistico e da un ritmo incessante di migrazioni europee, siffatti fenomeni spingono ad una veloce urbanizzazione di nuovi spazi e ad una trasformazione di quelli già occupati. Nei primi decenni del XX secolo si assiste non solo alla costruzione dei sobborghi, che delimitano una ricollocazione della popolazione, ma anche alla crescita delle zone centrali di Manhattan, con annessa applicazione specifica funzionale e differenziazione gerarchica residenziale, oltre che all'enorme crescita delle infrastrutture delle comunicazioni.

   

Fenomeni questi che, in sinergia reciproca, conducono ad un ingente cambiamento o trasformazione delle varie aree della città.
Sempre in questi anni, parecchie opere strutturali consentono di porre in relazione Manhattan con le esistenze limitrofe; già precedentemente, nel 1883, era stato inaugurato il ponte di Brooklyn e non meno importanti sono le successive imprese, tra cui l'Holland Vehicular Tunnel, il George Washington Bridge, il primo portato a compimento nel 1927, il secondo nel 1921.
Anche il potenziamento del sistema ferroviario e delle linee del subway innescano il rinnovamento e la crescita della città; ad esempio, il fenomeno legato alla dispersione residenziale che ha come punto focale Manhattan.
Dal punto di vista pianificatorio, negli anni precedenti alla I guerra mondiale, una sola misura viene posta nel 1916 al fine di provvedere ad un controllo delle altezze delle costruzioni e delle attività, ponendo metodi per una gestione urbana più omogenea; questo zoning viene introdotto soprattutto per impedire la collocazione di industrie nelle zone commerciali più stimate. Oltre a ciò lo Zoning Law appoggia lo sviluppo edilizio, ma impone la distinzione dei distretti di New York, seguendo la divisione in aree, quelle residenziali, quelle commerciali e quelle non vincolate; i limiti delle altezze degli edifici vengono proposti in base ad una diversificazione di cinque aree. La costruzione del Rockefeller Center, dal 1920 per vent'anni, aziona dal punto di vista
urbanistico, una chiara innovazione nella collocazione del terziario, infatti funge da esempio per l'utilizzo di una area urbana, con numerose variabili di articolazione, ai fini di una esclusiva socio - produttività permeata da una generale esistenza del business.
Nel 1921 viene organizzato il Committee on Regional Plan of New York and Its Environs, avente come presidente Charles Norton e a cui collaborano, tra gli altri, Adams, Keppel, Shurtleff, Ford, Nolen e Bennet.
Il Plan prevede, come confini delimitativi dell'area, più di 5500 miglia quadrate, le quali costituiscono le zone che gravitano intorno a Manhattan.
Lo stesso sottolinea il bisogno di limitare e smorzare la centralizzazione e di incentivare, al contrario, un equilibrio insediativo, da attuare mediante una redistribuzione regionale delle funzioni. Si cerca, quindi, di ottenere una rete integrata avente come centro Manhattan e come nodi funzionali numerosi poli presenti su tutto il territorio.
Così fatti principi organizzativi vengono palesati e pubblicati da Adams in due volumi, nei quali si traducono i concetti del Plan, secondo modalità urbanistiche, ma il piano viene criticato, ad esempio da Mumford, poichè interpretato come un mezzo per ribadire e confermare il concentramento piramidale preesistente.
Nonostante ciò, ha inizio con la riduzione a realtà concreta ed ottiene come esito la realizzazione di una rete di connessioni ed interscambi nodali, con l'accento posto per le comunicazioni e i percorsi viari e ferroviari.